[AVIS 2021] Acheter Un Logement Social -30%

Qui ne rêve pas de devenir propriétaire de son logement ? Mais le rêve semble inaccessible lorsqu’on est locataire d’un logement social, ou que ses revenus sont modestes. Vous trouverez ici une fiche pratique pour acheter votre logement social HLM moins cher et comment procéder. 

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Conditions pour acheter un logement social

Depuis la loi ELAN de 2018, il est possible à un plus grand nombre d’accéder à la propriété de son logement. Être locataire d’un logement social ne veut pas dire être locataire à vie. Pour acheter son logement social, il existe deux situations possibles :

➡️ Soit le logement est libre de tout occupant et est réservé en priorité aux locataires de l’organisme HLM du département.

➡️ Soit vous occupez ce logement avec votre famille et vous pouvez demander à l’acheter.



Comment acquérir un logement social  ?

Acquérir le logement social dont on est locataire est une démarche simple. Cela se fait selon certaines conditions, réglementées et encadrées.

Pour faire une demande spontanée auprès du bailleur social, il faut être locataire de son logement depuis plus de deux ans.

Pour faire une demande d’acquisition, il faut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l’organisme gestionnaire du HLM, en précisant le revenu et la composition de la famille, ainsi que l’adresse du logement.

Celui-ci a alors 2 mois pour donner une réponse, positive ou négative, et en donner la raison.

Le contrat de location-accession

Cela permet au locataire d’acheter le logement qu’il occupe sans avoir d’apport personnel. Le contrat prévoit le prix de vente, la date d’échéance à laquelle le « locataire accédant » pourra lever son option d’achat, ainsi qu’un loyer à payer (la fraction locative) et une partie du prix de son futur bien (la fraction acquisitive).

Une exonération de la taxe foncière est prévue pour une durée de 15 ans.

Si le locataire ne réalise jamais son option d’achat, la part versée en plus de ses loyers lui sera remboursée. Et il reste locataire de son logement. Ce moyen d’acquérir son logement peut donner droit à un Prêt Social Location Accession, ou PSLA, décrit plus loin.

L’accession à prix maîtrisé

Des familles à revenus modestes et des individus peuvent acquérir leur résidence principale à un prix en dessous du marché (jusqu’à 30 % de moins). Généralement, cela concerne des logements à construire ou en construction, donc sur plan. Ce sont les VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement. Cela permet aussi de bénéficier d’une TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %).

Et si un accident de la vie se produit, différentes garanties sont prévues dans le contrat, comme d’être relogé, de voir son logement racheté sur une durée de 15 ans ou être assuré de recevoir une indemnité sur une moins-value en cas de revente à perte de ce logement.




Les conditions liées au logement

Pour qu’un logement puisse être vendu, il doit remplir quelques critères :

➡️ Appartenir à l’organisme HLM depuis plus d’une dizaine d’années (rachat ou construction).

➡️ Être conforme aux règles minimales d’habitabilité et de performance énergétique.

➡️ Présenter toutes les règles de sécurité légales.


Le prix d’un logement social

Le prix est calculé en comparaison d’un logement identique vacant sur la même commune.

Le vendeur possède une marge de plus ou moins 35 % sur le prix de référence, mais généralement, il propose un prix inférieur d’au moins à 20 % au prix du marché.

À cela s’ajoutent les frais de notaire, à payer par l’acheteur, mais réduits dans le cadre de l’achat d’un logement social, soit 3 % (équivalents à l’achat d’un logement neuf) au lieu des 7 à 8 % applicables à un bien ancien.


Les formalités liées à l’acquisition

Une fois sa demande d’achat acceptée et avant de conclure la vente, l’acheteur doit recevoir des informations essentielles et obligatoires :

➡️ Le montant des charges locatives et de copropriété (s’il y en a) sur les 2 ans passés.

➡️ Les travaux qui ont été faits sur les 5 années précédentes.

➡️ Une liste de travaux à venir sur les lieux et équipements communs, établie par l’organisme HLM.

➡️ Un montant évalué de ces travaux avec la partie (quote-part) redevable par l’acheteur.

➡️ Un document signifiant qu’il sera responsable de sa taxe foncière à partir de l’année suivant son achat.

➡️ Un exemplaire du règlement de copropriété et de la description de la division de l’immeuble.



Clause de rachat du logement social

Dans le contrat de vente du logement social, l’organisme propriétaire a l’obligation de mentionner une clause de rachat systématique.

Cela force le bailleur social à se faire acquéreur du logement si le nouveau propriétaire se trouve en difficulté, tel que la perte de son emploi, un divorce ou un problème de santé.

Mais également, il doit être mentionné dans le contrat de vente, une clause de revente possible du logement sous certaines conditions de durée de détention.


Comment financer son logement ?

La question financière, lors de l’acquisition d’un logement, est toujours épineuse. Mais ici, nombreuses sont les solutions qui, de plus, peuvent se cumuler entre elles.

1️⃣ Prêt à taux zéro (PTZ)

Finance seulement une partie de l’acquisition du logement et à la réalisation des travaux (au moins 25 % du montant) d’amélioration ou d’économie d’énergie.

Soumis à diverses conditions, notamment celle des revenus, il est dit « à taux zéro », car il n’y a pas d’intérêts à payer sur l’argent prêté.

2️⃣ Prêt d’Accession Sociale – PAS

Réservé aux personnes à revenus modestes et doit permettre l’accès à la propriété de leur résidence principale (construite ou achetée). Soumis à des conditions de revenus, qui tiennent compte du nombre de personnes et du lieu du logement.

Il finance aussi bien l’achat d’un terrain et la construction d’une maison, qu’un logement neuf ou ancien avec travaux d’amélioration, ou encore des travaux en vue de faire des économies d’énergie.

On peut demander un PAS auprès d’une banque qui aura passé une convention avec l’État. Et il vaut mieux comparer plusieurs banques, car même si plafonné, le taux d’intérêt du PAS peut varier (comparer alors les différents TAEG proposés).

Le PAS est remboursable sur une période comprise entre 5 et 30 ans, avec possibilité d’allonger sa durée jusqu’à 35 ans, ou de la réduire.

Il faut aussi savoir que le PAS doit être garanti par une hypothèque, mais dans ce cas la taxe sur la publicité foncière est exonérée et les frais de notaire sont réduits.

3️⃣ Prêt Social Location Accession – PSLA

Permet d’acheter un logement neuf dans le contrat de location-accession. Prêt conventionné et souscrit auprès des banques, Il peut être cumulé avec d’autres prêts et aides et il ouvre droit à de nombreux avantages :

➡️ TVA réduite à 5,5 %.

➡️ Réduction du prix de vente de 1 % par année passée dans le logement.

➡️ Taxe foncière exonérée pour 15 ans.

➡️ Frais de notaire réduits.

4️⃣ Prêt Accession d’Action Logement ou Prêt Patronal

Ancien 1 % patronal, ce prêt est réservé aux employés du secteur privé. Il a un taux réduit de 0,5 % (plus assurance obligatoire).

Il finance jusqu’à 40 000 € sur une durée au choix ne dépassant pas 25 ans. Il peut être cumulé avec un prêt « travaux » ou un PAS.

Il finance aussi bien une construction, qu’un contrat PSLA, un logement neuf de type VEFA ou l’acquisition d’un logement social du parc des HLM.


Où trouver un logement social à acheter ?

Nous avons vu qu’au-delà du parc HLM, que l’on soit locataire ou non, ou bien dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement, il existe d’autres options pour trouver un logement social à vendre.

Action Logement et 3F

3F, qui fait partie du groupe Action Logement, met en vente chaque année de nombreux logements sociaux, pour permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété. Ses conditions sont semblables à celles des organismes HLM :

➡️ Le locataire en place ou sa famille peuvent devenir propriétaire 3F.

➡️ Évaluation du prix sur le même principe.

➡️ État du logement pris en compte, etc.

Il soumet toutefois les acquéreurs à une condition de revenus, car une décote peut être appliquée en fonction des cas.

Un logement CDC Habitat

La CDC, ou Caisse des dépôts et consignations, propose des prêts dont les échéances sont équivalentes au loyer payé, si vous êtes locataire du logement que vous souhaitez acheter.

Sous certaines conditions, CDC Habitat propose l’achat d’un logement neuf grâce au PAS, en finançant jusqu’à 100 % du bien, à travers des programmes d’accession sociale à la propriété.

ICF Habitat ou la SNCF Immobilier

En étant déjà locataire ICF, ou d’un autre bailleur social, vous pouvez être prioritaire et bénéficier d’un prix préférentiel, avec décote par rapport au marché local.

Les autres offres d’achat de logements sociaux près de chez vous

Vous pouvez toujours demander aux organismes HLM de votre ville ou de votre département. Il existe des agences immobilières spécialisées comme Immo de France et Quadral par exemple. Le site internet spécialisé, Bienveo, référence tous les logements sociaux disponibles à la vente.

Les agences immobilières classiques pourront aussi vous aider, mais ne proposent que des logements sociaux neufs.



L’accession à la propriété est possible pour tous

En conclusion, accéder à la propriété de son logement est à la portée de tous. Nous vous avons montré ici les diverses possibilités qui s’offrent à vous si vous êtes locataire d’un logement social ou si vos revenus sont modestes.

Avec des prix de vente inférieurs au prix du marché, des frais et taxes diverses réduits ou exemptés et les aides financières, il est tout à fait possible de devenir propriétaire. Après 5 ans, il vous sera possible de revendre ou louer votre bien, comme bon vous semble.